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상가임대차보호법상 임차기간 종료와 권리금 회수(이혜진 칼럼)

벨리시마 2017-08-02 16:21:08

본문

 
상가건물 임대차보호법상 권리금 보호 조항에 대해서는 지난 3월호에서 살펴본 적이 있습니다. 그런데, 상
가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회를 보장한다는 조항은 임차인이 전체 임차기간이 5년이 경과하여
더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 적용될 수 있을까요?
 
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서는 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 계약갱신요구권을 규정하고 있고, 제2항에서는 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉, 임차인은 5년의 범위 내에서는 얼마든지 임대차계약을 갱신하여 점포를 계속 임차할 수 있는 것입니다.
그런데 5년의 임대차기간이 종료할 무렵이 되자 임차인은 권리금으로 1억 원을 지급하고 새로운 임차인이 되려는 A씨를 소개하자, 임대인이 A씨와의 임대차계약 체결을 거절하고 5년이 종료했다는 이유로 점포를 인도해달라고 요구한 일이 생겼습니다. A씨로서는 5년 정도 운영했으면 권리금은 포기하고 임대인에게 점포를 인도해야 한다는 입장이었습니다. 그러나 임차인은 권리금으로 받을 수 있었던 1억 원을 지급받지 못한 손해가 있으니 이를 배상해주기 전에는 점포를 인도해 줄 수 없다는 입장이었습니다. 임대인 입장에서는 5년이라는 기간을 보장해 주었으니 권리금은 포기하고 임대인에게 넘겨야 한다, 5년이 경과한 후에도 권리금 보장해 주려면 실질적으로 점포를 사용수익하기 어렵게 된다고 주장할 수 있습니다. 반면 임차인 입장에서는 임차기간 동안 임차인이 축적해 둔 유·무형의 재산적 가치를 온전히 놓아두고 나올 수 밖에 없게 되어 억울한 점이 있다
고 주장할 수 있습니다. 이와 관련하여, 판례는 아직도 명확한 입장을 정하지는 못하고 있는 듯합니다. 많은 하급심 판결에서는 “권리금 회수 방해금지 의무에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조의4항 제1항 규정은 임
대인이 임차인의 임대차계약갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다”라고 판시하고 있기도 합니다. 즉, 임대인이 더 이상 계약갱신을 해줘야만 하는 경우가 아니라면, 권리금 역시 보호해 줄 수 없다는 결론인 것입니다.
그런데 지난 5월 19일 대전지방법원에서 의미 있는 판결이 나왔습니다. 권리금회수를 방해하지 않을 의무 조항이 시적 한계를 설정한다거나 계약갱신요구권에 관한 규정과 연계시키고자 한 것 으로 보이지 않는다고 봤습니다. “현행 상가임대차보호법상 임차인에게 보장되는 전체 임대차기간이 5년에 불과한 반면, 전체 임대차기간이 5년 이상 형성된 경우 임차인의 영업활동을 통해 임대차목적물의 가치도 상승할 여지가 많으므로 제10조 제2항을 유추적용하지 않는다고 하여 임대인의 임대차목적물에 대한 사용, 수익권한을 과도하게 제한한다고 볼 수 없다.” “임차인은 상가건물에 부착된 유, 무형의 재산적가치를 일부라도 회수하기 위하여 상가임대차보호법이 보장한 총 5년의 임대기간을 채우지 아니하고 5년 이내에 임대차계약을 종료시키고자 할 가능성이 크고, 이는 결국 임차인의 계약갱신요구권행사를 위축시키게 된다.” 이 두 가지 점에서 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임대차계약이 종료되는 경우에도 임대인에게는 권리금 회수기회를 보장할 의무가 있다고 보아, 임차인의 권리를 두텁게 보장하는 판결을 한 것입니다. 권리금에 대한 분쟁은 지금도 지속되고 있습니
다. 궁극적으로는 하급심의 엇갈린 판결에 대하여 대법원에서 정리가 되어야 하는 상황입니다.
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