아직 권리금은 보호받지 못하는 돈이라고 생각하시는 분들이 많은데, 지난 2015년 5월 13일 시행된 상가 건물 임대차보호법은 권리금에 관한 내용을 신설하였습니다. 주요 내용을 소개하도록 하겠습니다.

 

상가건물 임대차보호법은 권리금에 대하여 “임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”로 정의하고 있습니다. 즉, 반환받을 보증금액수와는 무관한 개념인 것이죠.

우선, 권리금을 보호받는다는 의미는 “권리금 회수기회를 보호받는다”는 의미로, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위를 할 수 없으며, 만약 임대인이 정당한 이유 없이 권리금 회수를 방해하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 임차인이 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있다는 것입니다. 구체적으로 권리금을 보호받을 수 있는 경우, 즉 임대인의 권리금 회수를 방해하는 행위란 다음 4가지 행위를 말합니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
그러나 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우,
③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, ④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 중 어느 하나에 해당하면 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약을 거절하는 것에는 정당한 사유가 있는 것으로 간주됩니다(제10조의4 제2항).

 

여기서 또 한가지 중요한 점은, 임차인이 이하의 권리금을 받을 수 없는 경우에 해당하지 않아야 한다는 것입니다.
① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 위 요건을 검토하여 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 경우라면, 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 금액을 손해액으로 청구할 수 있습니다.
다만, 이러한 임차인의 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다는 점을 주의해야 하겠습니다. 그리고 현재 개정된 상가건물 임대차보호법상 권리금보호규정에서는 ① 국유재산 또는 공유재산인 건물인 경우, ② 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포(면적이 3,000㎡ 이상의 대형마트, 쇼핑센터 등) 또는 준대규모점포(대규모점포의 일부 등)에 속하는 경우는 권리금 적용에서 제외된다는 점, 신규임차인을 구할 수 없는 경우까지 권리금이 보장되는 것은 아니라는 점은 유의하셔야 겠습니다.