미용업을 운영하시는 분들은 대부분 영업장을 임차해서 이용하게 됩니다. 그러다 보니 임대차계약과 관련
한 분쟁도 자주 발생하게 되죠. 이번 칼럼에서는 임대차계약과 관련한 문제들을 살펴보도록 하겠습니다.

 

Q1 미용실 사업자등록 신고를 할 때 계약서상의 임차인 명의가 사업자 명의와 일치해야 하나요?
A1. 원칙적으로는 임차인과 사업자 명의가 일치해야 합니다. 만약 임차인 명의가 사업자 명의와 다른 경우라면, 사업자가 실제 그 사업장을 사용할 권리가 있다는 것을 확인해야 합니다. 따라서, 사업자분께서 임대인의 동의를 받아 전대차 계약(임차인으로부터 다시 한번 임차를 받는 계약)을 체결하여 전차인의 지위를 확보하거나, 임대인으로부터 명시적으로 사용승낙서를 받는 방법도 있습니다.
Q2 사업장을 옮기려고 준비를 다 해두었는데, 나갈 줄 알았던 전 사업자가 계속 이사를 나갈 수 없다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
A2. 상가건물 임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 임차하여 사업자등록을 마치고 이를 이용하는 사업자에게 5년의 기간을 보장해주고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다, 이러한 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.
다만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 등 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서에 해당하는 경우에는 이러한 계약갱신요구권이 인정되지 않습니다.
결국 상가건물 임대차보호법이 적용되는 경우라면, 제10조 제1항 단서에 해당하지 않는 한 5년간 계약갱신요구권을 인정해야 합니다.
Q3 방이 딸린 미용실을 주거목적으로 사용하는 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요?
A2. 주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용 건물의 임대차에 적용되며, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우라 하더라도 주택임대차보호법이 적용됩니다. 그러나 비주거용 건물 중 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우라면 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 따라서, 구체적인 사정을 살펴보아 주거용 건물의 일부를 점포로 사용한다고 볼 것인지, 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용한다고 볼 것인지에 따라 주택임대차 보호법 적용 여부가 달라집니다.
관련 판례를 소개하자면, 대법원에서는 약 31평을 주거와 미용실 경영의 목적으로 임차하여, 그중에서 13평 정도를 방으로, 18평 정도를 미용실로 사용하였으며, 임대인이 보일러 시설과 수도시설을 해주었고, 입주 후 소유자의 승낙을 얻어 약 5평의 다락방을 설치하여 취학 중인 자녀들의 공부방으로 사용하고 있는 경우에는 주거용 건물에 해당한다고 한 사례가 있습니다.따라서 미용실이 단순히 상가건물 임대차보호법의 보호를 넘어 주거용으로 함께 사용될 경우 주택임대차보호법의 적용대상도 될 수 있습니다.